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樓盤廣告有人睇，點解冇人查詢？5 個常見漏客位同修補次序
好多地產代理都試過同一個情況：樓盤廣告數據唔差——曝光有、點擊有、成本亦唔算貴——但一個星期落嚟，真正開口查詢嘅客得寥寥幾個。於是好自然會諗：係咪廣告做得唔夠好？係咪要再加預算？
通常唔係。
問題好少喺廣告本身，而係喺廣告同「查詢客戶」之間嗰段路。客已經俾咗你最難得嘅嘢——注意力——但中間有窿，佢哋一個一個漏走。加預算，只會令更多人跌落同一個窿。
唔係「加多啲廣告」，係「補返中間嘅窿」
獵人式做法：今個星期唔夠客，就再開多幾個廣告，再加多幾百蚊。落廣告嗰刻好似有嘢做緊，但下個星期又要由零開始。
農夫式做法：先睇清楚由「有人睇到廣告」到「有人 WhatsApp 你」中間經過幾多步，然後逐步補窿。補一次，之後每一個廣告都受惠。
下面五個位，係我哋幫地產團隊檢查廣告時最常見漏客嘅地方，由最貴到最平排落去。
漏客位一：廣告好，但落地嘅頁唔對應
廣告講嘅係「元朗村屋 3 房連天台」，撳落去卻去咗屋網首頁或者全部盤源清單。客要自己再搵一次，好多人喺呢一步就走咗。
檢查方法好簡單：喺手機撳自己每一個廣告，睇下落地嗰頁第一屏，係咪就係廣告講緊嗰個盤。唔係，就改連結。
漏客位二：手機第一屏見唔到重點
客係喺手機、喺地鐵、喺得三秒嘅情況下睇你個盤。第一屏必須有齊四樣：清晰相片、價錢、位置、一個可以即刻聯絡嘅掣。
如果價錢要 scroll 兩下先見到，或者聯絡掣喺頁尾，你就係用自己個網頁淘汰緊客。相片質素同版面點影響查詢，可以參考屋網用戶體驗嘅基本原則。
漏客位三：冇一個「一 tap 就問到」嘅出口
好多盤源頁只有一個電話號碼，或者一個要填五格嘅表格。喺香港，最自然嘅動作係 WhatsApp。
而且唔好淨係放個 WhatsApp 圖示——放一條已經預先填好訊息嘅連結，例如「你好，我想查詢元朗 XX 村屋 3 房嗰個盤」。客唔使諗第一句講咩，開口成本即刻低好多。每一個盤，都應該有自己嗰條預填連結。
漏客位四：有人問，但覆得太慢
呢個係最貴嘅一個窿，因為客已經開咗口。查詢係有時效嘅：同一個客通常同時問緊兩三個代理，最先覆到嗰個先有得傾。
做法唔複雜：新查詢入嚟，一分鐘內自動覆一句確認同下一步，之後由同事接手。完整流程可以睇頭五分鐘應該點跟嘅回覆流程。
漏客位五：查詢冇記錄，跟一次就散
查詢散落喺每位同事嘅私人電話：今日睇唔啱嘅客，三個月後有新盤都通知唔到；同事離職，成批客戶記錄跟住走。
查詢客戶應該係公司資產，唔係個人通訊錄。集中喺一個WhatsApp 客戶系統，先可以重新分配、可以再跟、可以有新盤時一次過通知返一批合適嘅客。
修補次序：先接得住，再入得嚟，最後留得住
- 接得住——先補漏客位四同三。呢兩樣今日就改得到，唔使加一蚊廣告費。
- 入得嚟——再補漏客位二同一。落地頁對應咗、手機第一屏企理咗，同一批廣告費會換到更多查詢。
- 留得住——最後補漏客位五。系統化之後，今個月冇成交嘅客，下個季度仍然係你嘅客。
次序好緊要：如果未接得住就先加廣告，你只係付錢買更多漏走嘅人。
一個真實參考
尚方置業（Imperial Properties Agency Limited）就係行呢個次序：先整理盤源同落地頁，再穩定廣告投放，最後將所有查詢收埋入客戶系統。現時每月大約做到——
- 每月 18,000+ 網站訪客
- 每月 3,400+ 免費 Google 搜尋客
- 每月 290+ 查詢客戶
- 每次廣告點擊約 HK$0.33
（以上為同一個月度窗口嘅數字。）完整背景可以睇尚方置業案例。個別成果受市場、盤源、創意同預算影響，唔應該當成保證。
每星期五分鐘檢查表
- 隨機撳三個現行廣告，落地頁係咪就係廣告講嗰個盤？
- 用手機睇，第一屏有冇齊相、價、位置、聯絡掣？
- 每個在售盤，有冇自己嗰條預填 WhatsApp 連結？
- 今個星期最快同最慢嘅回覆，各用咗幾耐？
- 今個星期收到嘅查詢，有幾多有落咗客戶系統？
五條問題，五分鐘。連續做四個星期，通常唔使加預算都見到查詢數字有分別。
咁廣告本身要唔要改？
要，但排喺後面。當中間嘅路通咗，先值得投資喺創意同規模：點寫吸引眼球嘅放盤廣告，以及程式化樓盤廣告定手動落廣告點揀。
常見問題
問：曝光同點擊都升咗，但查詢冇升，正常嗎？
好常見。呢個組合通常代表廣告冇問題，係落地頁或者聯絡方式擋住咗。先檢查漏客位一至三。
問：一定要用 WhatsApp 嗎？電話唔得？
電話當然要留。但香港買家好多時喺唔方便講電話嘅環境睇樓盤廣告，冇一個文字出口就等於冇出口。兩樣都放，唔會蝕底。
問：頭一分鐘自動覆，會唔會太機械？
關鍵係內容。確認收到、講清楚下一步、講明幾時有人接手，客係會安心嘅。機械感通常嚟自罐頭銷售話術，唔係嚟自快。
問：盤唔多，需唔需要客戶系統？
盤唔多先更加需要——每一個查詢嘅價值更高，漏一個嘅代價更大。